Il CCB qualifica i beni secondo il criterio fisico. In questo senso i beni possono essere classificati in due categorie generali: mobili e immobili. Sono considerati beni mobili quelli che possono essere rimossi e spostati con forza da altri o che possiedono movimento proprio, senza che questo causi danno o svalutazione del bene.
Sono beni immobili quelli che, per loro stessa natura di immobilità o per essere saldamente fissati al suolo, sia naturale che artificiale, non possono essere rimossi in toto o in parte, senza disfacimento o rottura, ossia, senza alterarne la sostanza. Nella categoria dei beni immobili è compreso il suolo e tutto quanto vi è incorporato naturalmente o artificialmente.
La legge conferisce alcuni diritti al trattamento degli immobili. È quello che accade con i diritti reali sulle cose immobili, le azioni che assicurano i riferiti diritti e il diritto alla successione aperta, nel caso in cui l'eredità sia composta solo da beni mobili.
Di norma, il proprietario del suolo sarà anche proprietario del sottosuolo. Potrà quindi effettuare costruzioni della profondità che gli risulti utile, per esempio per la costruzione di cantine o garage sotterranei. Tuttavia il proprietario non può impedire che terzi svolgano attività in profondità che non gli arrechino danno, soprattutto se realizzate a beneficio dell'interesse pubblico (per esempio, la perforazione del suolo per la creazione della metropolitana, il passaggio di condutture sotterranee etc.).
Il CCB non considera come proprietà del suolo le miniere di carbone, le miniere in generale e le altre risorse minerarie, la potenziale energia idraulica, i siti archeologici e altri beni regolati da leggi speciali. In questo modo il CCB distingue il limite della proprietà del suolo dalla proprietà degli elementi del sottosuolo (risorse minerarie e del potenziale idroelettrico), riservate all'Unione. Per questa ragione, la ricerca di risorse minerarie e del potenziale di energia idraulica necessitano di autorizzazione o licenza federale di esplorazione.
Lo spazio aereo è gestito da una regola simile a quella per il sottosuolo. Il proprietario dell'immobile è libero di costruire verticalmente sul proprio terreno, sebbene entro i limiti di legge (limiti imposti dalle normative di urbanizzazione di zona). Può anche impedire che all'interno del proprio terreno vi siano costruzioni altrui che possano arrecargli danno o metterlo in pericolo. Non può tuttavia impedire attività che si realizzino ad una certa altezza, se non considerate un rischio per la propria sicurezza (rotte di aerei, installazione di cavi aerei ad altezza di sicurezza etc.).
Le persone fisiche e giuridiche straniere possono acquistare proprietà immobili così come previsto per i brasiliani. È comunque importante far presente che le persone fisiche e giuridiche non residenti dovranno, prima dell'acquisto di qualsiasi proprietà immobiliare situata sul territorio nazionale, essere debitamente iscritte al Registro delle Persone Fisiche o al Registro delle Persone Giuridiche, come definito dalla Normativa n° 1.183, del 19 agosto del 2011, della Segreteria Federale dell'Agenzia delle Entrate. Inoltre, dovranno essere rispettate ulteriori restrizioni se gli immobili oggetto di trattativa sono situati nella fascia costiera, in area di frontiera o in aree destinate alla sicurezza nazionale.
Le persone fisiche o giuridiche straniere possono acquisire diritti reali relativi agli immobili. Potranno essere acquisite proprietà rurali, così come i diritti reali ad esse connessi, purché siano rispettate certe restrizioni, che verranno trattate nel paragrafo 12.3.3.
12.2 Possesso e Proprietà
I diritti più importanti riferiti ai beni sono il possesso e la proprietà, descritti qui di seguito.
12.2.1 Diritto di Possesso
Il possesso è il potere sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà. A partire dal momento in cui il soggetto agisce a nome proprio e la sua condotta esterna un comportamento normale di proprietà, egli sarà il possessore del bene. Il possesso consiste, dunque, nello svolgimento, rispetto ad una cosa, di comportamenti propri e peculiari del titolare di un diritto reale, senza che abbia rilievo la titolarità effettiva del diritto stesso, per esempio, il diritto di reclamare, mantenere o chiedere la restituzione del possesso di una cosa, il diritto di percepire i frutti derivanti dal bene (incluso affitti e altri redditi relazionati alla cosa), il diritto di essere rimborsato per le migliorie realizzate al bene e il diritto di trattenere il bene in suo possesso.
Il possesso si estingue quando cessa il potere esercitato sulla cosa o la facoltà di esercitare alcuni dei diritti inerenti la proprietà, anche contro la volontà del possessore. Tra le ipotesi di perdita di possesso, si evidenziano le seguenti: l'abbandono del bene, il passaggio del possesso, la perdita o la distruzione del bene, collocamento del bene fuori commercio, il possesso di altri, la mancata manutenzione o reintegro nei tempi previsti dalla legge e il trasferimento di possesso (cioè, quando un legittimo proprietario trasferisce il suo possesso ad altri ma conserva la cosa in suo potere, a nome dell'acquirente del possesso).
12,2,2 Diritto di Proprietà
È il più rilevante di tutti i diritti reali, e il CCB lo definisce come il diritto di un individuo a utilizzare, sfruttare e disporre di una cosa e di riscattarla da chi ingiustamente la possegga o la detenga. È un diritto pieno ed esclusivo.
La proprietà sarà piena quando tutti i diritti ad essa inerenti (uso, godimento, disposizione e riscatto) sono riuniti nella persona del titolare. Sarà limitata quando il titolare è sprovvisto di questi diritti, che sono esercitati da altre persone. Si noti che nell'ipotesi di condominio (o comproprietà), all'inizio non ci sarà proprietà limitata ma piena. Nel condominio ciascun proprietario ha diritto di proprietà sulla frazione ideale di un bene. Di norma, i diritti elementari alla proprietà possono essere esercitati, contemporaneamente, da tutti i proprietari in relazione allo stesso bene.
Il diritto di proprietà può essere limitato per tutelare l'interesse pubblico o per rispetto dei diritti di proprietà di terzi, nelle seguenti situazioni:
a) esproprio di beni da parte del Potere Pubblico (trasferimento obbligatorio della proprietà da parte dell'autorità espropriante tramite indennizzo); b) restrizioni imposte dalle ripartizioni previste per la zona urbana, come, per esempio, i limiti riferiti alla costruzione di edifici, industrie etc., definiti dal piano regolatore del municipio dove è situato il bene; c) restrizioni imposte in ragione dell'interesse e della sicurezza nazionale, come il divieto di acquisto da parte di singoli di terre comprese nella fascia di 150 chilometri dalle frontiere nazionali e nella fascia costiera; d) restrizioni al diritto di disporre dei beni per proteggere il diritto dei creditori, in caso il proprietario sia insolvente, abbia dichiarato fallimento o recupero del credito in sede giudiziale.
12.3 Acquisizione e Perdita di proprietà

12.3.1 Disposizioni generali
Secondo la legge brasiliana, la proprietà di beni immobili è costituita a seguito della registrazione del titolo traslativo della proprietà che ha formalizzato l'acquisto della proprietà presso il Registro Immobiliare competente dove l'immobile ha sede.
Se il contratto che formalizza l'acquisto di un immobile non è debitamente registrato nel Registro Immobiliare competente, si produrranno effetti solo tra le parti contraenti e, quindi, non sarà opponibile verso terzi.
Si acquisisce proprietà di un bene immobile tramite la registrazione del titolo traslativo della proprietà nel Registro Immobiliare, derivante da qualsiasi atto, come: (i) il passaggio del bene con atto tra viventi; (ii) per annessione (che è l'aumento del terreno di proprietà derivante, per esempio, dal dislocamento di una fascia di terra per cause naturali); (iii) per usucapione (che è l'acquisizione della proprietà per possesso continuo e pacifico, con animus donandi, di un bene per un periodo di tempo definito dalla legge); (iv) per diritto ereditario.
Nel sistema del Registro Immobiliare vige, tra gli altri, il principio di priorità. Secondo questo principio, ha priorità il soggetto che per primo ottiene la registrazione.
Dovranno essere registrati nel competente Registro Immobiliare anche tutti i titoli che comportano la modifica, alienazione, passaggio o creazione di diritti su proprietà immobiliari quali: (i) le azioni legali che hanno posto fine all'indivisibilità di un bene nelle azioni divisorie; (ii) sentenze che aggiudichino beni immobili come pagamento dei debiti da eredità, nelle ripartizioni di eredità; (iii) aste pubbliche e ordinanze in asta pubblica; e (iv) sentenze di separazione, di divorzio e di annullamento del matrimonio, quando sia coinvolta nell'atto la distribuzione delle proprietà di beni immobili e dei diritti ad essi connessi.
Le principali cause di alienazione della proprietà di beni immobili sono:
a) esproprio, che è un atto unilaterale di Potere Pubblico, per mezzo del quale viene realizzato il passaggio di proprietà da un individuo all'autorità espropriante, mediante l'indennizzo al proprietario, per ragioni di interesse pubblico; b) passaggio, a qualsiasi titolo, a terzi (con atto inter vivos, mortis causa, a pagamento o a titolo gratuito etc.); c) rinuncia (se l'erede rinuncia all'eredità, per esempio); e d) abbandono o distruzione del bene.
12.3.2 Considerazioni e Requisiti Generali per l'Acquisizione di un Bene Immobile
Nella trattativa negoziale, la forma più comune di acquisto di un bene immobile in Brasile con atto inter vivos è quella dell'accordo tra venditore e compratore con un contratto di compravendita.
Se la proprietà è acquisita da un unico compratore, cioè senza costituzione di un condominio, il compratore avrà diritto di proprietà assoluto sul bene. In caso di acquisto da parte di più di un compratore, con la costituzione di un condominio, ciascun condomino avrà diritto ad esercitare tutti i diritti proprietà purché compatibili con l'indivisibilità del bene (per esempio, uno dei condomini non può alienare il bene senza il consenso degli altri, dovendo essere distribuiti tra tutti i proventi della vendita dell'immobile).
La legge n° 4.591/64 regolava il condominio di appartamenti e/o uffici dove, su un unico terreno, venivano costruiti vari appartamenti e/o uffici, costituendo ciascuno un'unità autonoma e una frazione di terreno, rendendo inapplicabile, in questo caso, l'indivisibilità sopra esposta. Il CCB ha alterato profondamente la legge n° 4.591/64, mantenendo tuttavia lo stesso concetto. Tra le innovazioni, si nota la nuova disciplina di applicazione di multe ai condomini che non ottemperano ai doveri inerenti la propria condizione (contribuire alle spese comuni, non realizzare opere che compromettano la sicurezza dell'edificio, non utilizzare le sue parti in modo da pregiudicarne la tranquillità).
Oltre ai requisiti specifici per il passaggio di proprietà immobiliare in Brasile, la legge brasiliana esige, come per qualsiasi tipo di contratto, che le parti coinvolte in un contratto di compravendita di un bene immobile posseggano la capacità generale di realizzare qualsiasi atto giuridico, ovvero che siano maggiorenni, capaci di intendere e volere o siano debitamente rappresentati.
È consigliabile, in ogni caso, prima dell'acquisto di un bene immobile, effettuare un'analisi della situazione del bene in oggetto e dei suoi precedenti proprietari, con lo scopo di evitare che fatti estranei al compratore vengano a pregiudicare la transazione e portino all'annullamento o all'inefficacia del negozio giuridico attuato. Pertanto si raccomanda l'analisi di: (i) visura catastale dell'immobile aggiornata al registro pubblico, con certificato ventennale e assenza di oneri e azioni di ripercussione; (ii) documenti fiscali relativi ai tributi pagati connessi all'immobile (IPTU, per esempio); (iii) documenti fiscali relativi ai proprietari; (iv) certificati ottenuti in uffici giudiziari statali e federali, al fini di verificare l'esistenza di eventuali processi giuridici che coinvolgano l'immobile o che possano compromettere il patrimonio del proprietario (impedendo così l'alienazione dell'immobile o portando alla rottura della trattativa).
1.3.3 Acquisizione di Proprietà Rurale da Parte di Stranieri
Secondo la legislazione brasiliana è da considerarsi un "fabbricato rurale", un edificio rustico, con area contigua, qualsiasi sia la sua localizzazione, destinata all'attività estrattiva, agricola, allevamento o agro-industriale, sia per iniziativa privata sia per i piani di pubblica valorizzazione.
Lo straniero, persona fisica residente all'estero non potrà acquisire terre in Brasile, tranne che nel caso di acquisizione per successione legittima (cioè se lo straniero è dichiarato erede del fabbricato rurale dal precedente proprietario).
L'acquisto di proprietà rurali, da parte di stranieri residenti nel Paese o da persone giuridiche straniere autorizzate a operare in Brasile, è regolata da statuti specifici.
Secondo la legislazione in vigore, lo straniero, persona fisica residente in Brasile:
a) è libero di acquisire o affittare 1(un) fabbricato rurale con dimensioni che non eccedano i 3 (tre) moduli di attività rurale indefinita (MEI). La MEI è un'unità di misura di area determinata dall'Istituto Nazionale di Colonizzazione e Riforma Agricola (Incra) per zone geografiche che posseggano caratteristiche socio-economiche ed ecologiche omogenee, secondo il tipo di attività rurale che possono ospitare;
b) dipende dall'autorizzazione dell'Incra per acquisire o affittare un fabbricato rurale maggiore di 3 (tre) MEI; e
c) non può acquisire né affittare terre rurali che eccedano l'estensione equivalente a 50 (cinquanta) MEI.
Restrizioni simili a quelle applicate alla persona fisica straniera residente nel Paese, sono applicabili alle persone giuridiche straniere, per le quali la legislazione in vigore stabilisce che:
a) possono solo acquisire o affittare proprietà rurali per fini di sviluppo e implementazione di progetti agricoli, di allevamento, industriali o di colonizzazione, e sarà concessa autorizzazione solo per l'acquisto della proprietà rurale se lo sviluppo di tali progetti faccia parte dell'oggetto sociale delle società straniere coinvolte. I progetti dipendono, per essere avviati, dall'approvazione del Ministero dell'Agricoltura, dell'Allevamento e Approvvigionamento (Mapa) e dalla natura del progetto (industriale, di colonizzazione, agricola etc.), altri organi federali potranno essere anche coinvolti; e
b) l'acquisizione o l'affitto di un fabbricato rurale con area superiore ai 100 MEI è subordinato all'autorizzazione da parte del Congresso Nazionale.
Inoltre, la somma delle aree rurali di proprietà di stranieri ed equiparati non possono superare il 25% della superficie del municipio nel quale sono situate. Gli stranieri della stessa nazionalità (ed equiparati) non possono essere proprietari (o locatari) di più del 40% di questo limite del 25% della superficie dei municipi che occupano.
Tutte queste restrizioni sono applicabili anche in caso di passaggio di fabbricati rurali in seguito a operazioni societarie (fusioni, incorporazioni, acquisizioni, cambio del vertice azionario etc.).
I negozi giuridici immobiliari realizzati in violazione delle restrizioni legali saranno nulli a pieno diritto.
Il Presidente della Repubblica, per mezzo di decreto speciale, potrà autorizzare l'acquisto di proprietà rurali da parte di società straniere in condizioni non previste dalla legge in vigore, nei casi in cui tale acquisto risulti importante per la definizione di progetti di sviluppo nazionale.
L'acquisizione di proprietà rurali da parte di società brasiliane a capitale straniero, a sua volta, è un tema che genera forti discussioni dalla metà del 2010.
L'Emendamento Costituzionale n° 6 del 1995 ha revocato l'articolo 171 della Costituzione, che permetteva la differenziazione di trattamento per le imprese costituite sotto le leggi brasiliane, a seconda che fossero società brasiliane a capitale nazionale, il cui controllo diretto o indiretto fosse detenuto da persone fisiche residenti nel Paese oppure no, ossia, che avessero controllo diretto o indiretto detenuto da stranieri. Da allora, non si è più discusso della legalità sull'acquisto di fabbricati rurali da parte di società brasiliane controllate da capitale straniero.
Nell'agosto del 2010, la Advocacia-Geral da União emise un parere sostenendo la compatibilità del testo costituzionale con l'articolo 1° della Legge n° 5.709/71, che sottopone le società brasiliane controllate da capitale straniero allo stesso regime stabilito per le società straniere. Dopo essere stato approvato dal Presidente della Repubblica nel 2010, il suddetto parere acquisì carattere normativo e vincolante per tutti gli organi dell'amministrazione federale che sono quindi obbligati a darvi debito adempimento.
Con questo nuovo scenario, attualmente le società brasiliane controllate da capitale straniero sono anch'esse sottoposte alle stesse restrizioni imposte alle società straniere.
12.4 Tributi
12.4.1 Imposta sul Trasferimento di Beni Immobili (ITBI)
L'Imposta sul Trasferimento di Beni Immobili (ITBI) è l'imposta di competenza del municipio che incide su tutti i trasferimenti inter vivos, a qualsiasi titolo, con atto oneroso, di beni immobili, per natura o per acquisizione, e dei diritti ad essi relativi (eccetto i diritti reali di garanzia), così come la cessione dei diritti all'acquisto. A titolo esemplificativo, ad oggi l'aliquota stabilita dal Municipio di San Paolo varia da 0,5% a 2% sul valore di trasferimento.
La ITBI non incide quando il trasferimento del bene immobile o dei diritti ad esso relativi è realizzato come integrazione del capitale sociale delle società, o quando deriva dalla fusione, incorporazione, scissione o alienazione della persona giuridica, eccetto il caso in cui la commercializzazione, o l'affitto di beni immobili siano l'attività preponderante della persona giuridica incorporata, fusa, scissa o estinta, dovendo osservare le disposizioni della legislazione municipale applicabile.
12.5 Fondi di Investimento Immobiliare (FII)
I fondi di investimento immobiliare (FII) sono stati creati con l'obiettivo di incentivare lo sviluppo delle attività di costruzione di immobili per successiva vendita o affitto. Questi fondi vennero regolamentati dalla legislazione brasiliana a partire dagli anni 90 con la legge n° 8.668/93, aggiornata dalla legge n° 9.779/99. La Normativa n° 472/2008 della Commissione dei Valori Mobiliari (CVM), nella sua versione aggiornata, regola la costituzione, l'amministrazione, il funzionamento e l'offerta pubblica delle quote e la divulgazione delle informazioni dei FII. La Normativa CVM n° 516, del 29 dicembre del 2011 stabilisce, tra le altre questioni, i criteri contabili di riconoscimento, classificazione e valutazione degli utili e delle passività dei FII.
I FII sono stati molto utilizzati ultimamente come mezzo per aumentare le risorse per la costruzione di centri commerciali e grandi opere infrastrutturali in tutto il Brasile. Prima erano utilizzati a questo fine le risorse dei fondi per le pensioni, fondi che attualmente sono investiti in questo settore in modo indiretto, attraverso transazioni realizzate con partecipazioni nei FII.
Tanto le persone fisiche come quelle giuridiche straniere possono acquisire queste partecipazioni. L'investimento straniero, debitamente registrato alla Banca Centrale del Brasile, permette a posteriori la rimessa all'estero dell'investimento e dei relativi guadagni. In accordo con la legislazione vigente, i rendimenti e i guadagni derivanti dall'investimento in FII, così come i guadagni di capitale e rendimenti derivanti dall'alienazione delle rispettive quote, sono soggetti all'IR, con aliquota del 20%.